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A pesquisa é parceria entre a plataforma de anúncio de imóveis Zap e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), ligada à Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo (FEA-USP). O levantamento acompanha os preços de locação de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras, sendo 22 capitais, com base em informações de anúncios veiculados na internet.

A alta de 13,5% no ano passado é quase o triplo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado pelo IBGE, que acumulou 4,83% em 2024. Além disso, é o dobro do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), da Fundação Getulio Vargas (FGV), comumente chamado de “inflação do aluguel”, pois costuma corrigir anualmente os contratos de moradia. O IGP-M encerrou 2024 em 6,54%.

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De acordo com a Fipe, em 2024 o aluguel subiu mais que o preço médio de venda de imóveis residenciais, que expandiu 7,73%.

Um quarto mais caro

O estudo aponta que o aluguel do imóvel de um quarto foi o que mais subiu, 15,18%, superando a evolução dos domicílios de dois (12,71%), três (12,52%) e quatro ou mais dormitórios (14,17%). “Em 2022, o que vimos no mercado de locação foi a recomposição dos preços do período pandêmico, em que os proprietários suspenderam os reajustes de preços; em 2023 e, mais fortemente em 2024, o setor passou a ser favorecido pelo contexto macroeconômico. O emprego que é um fator importante para o mercado de locação, em 2024, atingiu seu recorde, impactando positivamente o setor”, avalia a economista do DataZap, Paula Reis.

Em relação ao preço do metro quadrado (m²), o imóvel de um quarto também é mais caro (R$ 63,15). O domicílio de dois quartos era anunciado a R$ 44,84, em média.

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Entre as capitais, Salvador teve o maior aumento médio no aluguel, 33,07%, seguida por Campo Grande (26,55%) e Porto Alegre (26,33%). São Paulo (11,51%) e Rio de Janeiro (8%) tiveram expansões de preço abaixo da média do Índice FipeZap. Maceió teve o menor aumento (3,35%), sendo a única capital que ficou abaixo da inflação oficial do IBGE.

Os pesquisadores esclarecem que o índice FipeZap considera preços de anúncios para novos aluguéis. “Não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis vigentes, cujos valores são reajustados periodicamente de acordo com o especificado em contrato. Como resultado, o índice capta de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo”, pontua a instituição.

Maior cidade do país, São Paulo é a capital com o metro quadrado (m²) residencial mais caro para locação.

Confira o ranking:

• São Paulo: R$ 57,59/m²
• Florianópolis: R$ 54,97/m²
• Recife: R$ 54,95/m²
• São Luís: R$ 52,09/m²
• Belém: R$ 51,83/m²
• Maceió: R$ 51,51/m²
• Rio de Janeiro: R$ 48,81/m²
• Manaus: R$ 48,22/m²
• Brasília: R$ 46,80/m²
• Salvador: R$ 44,22/m²
• Vitória: R$ 43,71/m²
• Belo Horizonte: R$ 41,85/m²
• Curitiba: R$ 41,59/m²
• João Pessoa: R$ 41,45/m²
• Porto Alegre: R$ 40,00/m²
• Cuiabá: R$ 39,83/m²
• Goiânia: R$ 39,53/m²
• Natal: R$ 36,01/m²
• Campo Grande: R$ 32,66/m²
• Fortaleza: R$ 32,61/m²
• Aracaju: R$ 24,90/m²
• Teresina: R$ 22,49/m²

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Nos anos 90, a partir do Plano Real, que usou e abusou da taxa de juro estratosférica para manter a âncora cambial que dava sustentação ao principal plano de estabilização monetária do pais, esta era uma verdade absoluta. Comprar imóvel não estava valendo a pena. Era possível ganhar mais com aplicações conservadoras que pagavam juros exorbitantes. E esta verdade foi sendo repetida anos a fio e tornou-se uma verdade absoluta na internet.

Mas, as simplificações que ajudam muito na hora de viralizar nas redes, escondem detalhes que fazem muita diferença na hora de você montar sua carteira de investimentos. 

Então vamos voltar ao exemplo dos imóveis. 

Em relação aquela época temos hoje três diferenças: 

1) a taxa de juros real (acima da inflação)  é mais baixa;

2) os preço dos imóveis, também em termos reais, são mais altos 

3) o prazo máximo de financiamento saltou de 15 anos para 35 anos. 

Esses três parâmetros fazem muita diferença naquele cálculo “compra do imóvel versus aplicação financeira”, a favor do imóvel.

No segundo semestre dos anos 90 chegamos a ter uma taxa de juro básica (selic) de 4% ao mês. Poucas coisas batiam os juros, observe o gráfico abaixo com a taxa real desde o Plano Real.

Hoje é preciso fazer contas. Esse cenário mudou completamente. As taxas de juros em queda obrigam que você corra riscos para buscar uma rentabilidade maior para seus investimentos.

Juros em queda também provocam um impacto no mercado imobiliário. Veja o gráfico abaixo a brutal valorização dos imóveis em períodos em que a taxa de juro estava em patamares muito baixos, em especial durante o governo de Dilma Rousseff. Mesmo com a alta na taxa básica nos anos posteriores elas não chegaram aos níveis dos anos 90 e início dos anos 2000. 

E, como você pode observar no gráfico abaixo, o valor dos imóveis permanece em patamares mais altos do que o observado nos anos 90. 

Índice Fipe Zap – deflator IPCA

Em suma, com imóveis mais valorizados os aluguéis tendem a subir também. Dois movimentos, pois, que jogam muita água no chopp do “alugar é melhor do que comprar”. 

Por fim, os financiamentos. Com financiamentos mais longos e taxas de juros mais baixas as prestações se acomodam mais fácil no orçamento do que muito aluguel. 

Portanto, cuidado com as simplificações. Busque informações, faça contas e veja o que lhe dá mais tranquilidade. Porque ao final das contas o melhor investimento é aquele que o deixa mais perto de suas metas e o deixa dormir tranquilo. Então me diga: você acha realmente que alugar imóvel é melhor do que comprar casa própria?

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De acordo com o instituto, todas as cidades pesquisadas tiveram elevação na taxa de julho para agosto. O maior reajuste foi verificado em Belo Horizonte, com alta de 3,10%, seguido de Porto Alegre, com 2,63%. Rio de Janeiro registrou aumento de 1,15% e em São Paulo os alugueis ficaram 1,04% mais caros em agosto.

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Na comparação anual do acumulado de 12 meses, houve aceleração nas quatro cidades pesquisadas: São Paulo (de 8,99% para 10,53%), Rio de Janeiro (10,41% para 11,34%), Belo Horizonte (9,71% para 12,61%) e Porto Alegre (de 6,31% para 8,32%).

O Ivar mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil, a partir do levantamento feito com base nos contratos de locação de quatro das principais capitais brasileiras.

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O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), divulgado hoje (9) pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FVG), subiu 1,05% em julho. No mês anterior, a taxa havia apresentado queda de 0,31%. Com isso, o acumulado em 12 meses do indicador da variação dos aluguéis passou de 8,05% em junho para 8,65% em julho.

Todas as cidades pesquisadas pelo Ibre/FGV tiveram elevação no Ivar na passagem mensal. O maior reajuste ocorreu em Belo Horizonte (2,49%), após apresentar a maior queda em junho (-4.12). Em Porto Alegre os alugueis residenciais ficaram 1,07% mais caros, em São Paulo o aumento foi de 0,82% e no Rio de Janeiro o Ivar subiu 0,39%.

Na comparação anual, houve aceleração do Ivar acumulado em 12 meses em Belo Horizonte (de 7,89% para 9,71%), São Paulo (8,23% para 8,99%) e Porto Alegre (de 6,29% para 6,31%). Já na cidade do Rio de Janeiro, o indicador passou de 10,43% para 10,41%, sendo a maior taxa interanual pesquisada.

Segundo o Ibre/FGV, o Ivar mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais no Brasil, analisando dados anônimos de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário. A próxima divulgação será no dia 6 de setembro.

Edição: Valéria Aguiar

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