Assim como no Brasil, comprar um imóvel reúne uma mística que não está ligada apenas a dinheiro. O investimento em imóveis vem carregado de emoções, sonhos, projetos e história de vida. Mas diferentemente do Brasil, em Portugal o caminho para chegar a casa própria é mais fácil, principalmente porque o custo do dinheiro é menor. E agora, entramos numa fase em que a perspectiva é de um ciclo de queda nas taxas de juro.

A expectativa dos analistas financeiros a partir dos sinais dados pelo Banco Central Europeu, BCE, é de que o primeiro corte dos juros vai ocorrer em junho e na sequência haja entre três ou quatro reduções destas taxas ao longo de 2024, se o processo de desinflação e transmissão da política monetária continuar. Os cenários mais prováveis para a descida da Euribor estão, portanto, entre 3% e 3,5% no final de 2024. Taxas anuais é bom que se diga. Para brasileiros acostumados a taxas de dois dígitos não é exagero dizer que o patamar de juros internacionais é o nirvana.

Esta é uma ótima notícia para quem quer comprar um imóvel em Portugal.

Com 30% de entrada é possível financiar um imóvel em Portugal, até aos 70 ou 75 anos de idade. Mas, calma lá, vamos por passos.

O primeiro passo é saber o valor de todo o projeto, valor do imóvel, valor do financiamento e valor dos impostos.

O segundo passo, o financiamento bancário. É possível financiar até 70% do valor do imóvel, geralmente é essa a porcentagem que o banco entrega para os brasileiros.

Como isso é feito? Os bancos irão estudar a Taxa de Esforço de cada investidor, praticamente é o valor que a pessoa recebe (salário, rendimento), investimentos, o valor para pagar as contas do mês e o principal: quanto sobra (em qual moeda) para pagar o financiamento. Este é um item importante para se chegar ao custo final do financiamento.

Quando a compra é feita para investimento, a possibilidade do banco receber o pagamento do financiamento aumenta, porque o proprietário terá a possibilidade de pagar o financiamento com o capital próprio e também com o valor que recebe do aluguel. O ideal para o investidor é que o inquilino pague o valor total do financiamento e das contas do imóvel. Após receber a pré-aprovação da carta de crédito, ainda é possível negociar com os bancos uma melhor taxa.

O terceiro passo, são os impostos. Existe o valor do imposto para a primeira habitação e o valor do imposto para habitação secundária.

A primeira habitação serve para viver e não pode arrendar / alugar durante os primeiros anos. A habitação secundária é possível arrendar logo após a compra do imóvel.

Geralmente o valor do imposto de compra está por volta dos 8% ao 9% do valor do imóvel. Os impostos são pagos no dia da escritura.

Tudo isso deve constar numa planilha cuidadosamente elaborada, o que chamamos de plano de negócios. Esse plano de negócios visa, em muitos casos, criar condições para que o próprio imóvel pague o financiamento com a receita do aluguel. Por isso tudo tem que ser estrategicamente pensado.

Aqui neste espaço vamos falar mais sobre essa bela jornada da conquista de um imóvel na Europa e se você tiver dúvidas é só me enviar. Veja mais aqui.

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Nos anos 90, a partir do Plano Real, que usou e abusou da taxa de juro estratosférica para manter a âncora cambial que dava sustentação ao principal plano de estabilização monetária do pais, esta era uma verdade absoluta. Comprar imóvel não estava valendo a pena. Era possível ganhar mais com aplicações conservadoras que pagavam juros exorbitantes. E esta verdade foi sendo repetida anos a fio e tornou-se uma verdade absoluta na internet.

Mas, as simplificações que ajudam muito na hora de viralizar nas redes, escondem detalhes que fazem muita diferença na hora de você montar sua carteira de investimentos. 

Então vamos voltar ao exemplo dos imóveis. 

Em relação aquela época temos hoje três diferenças: 

1) a taxa de juros real (acima da inflação)  é mais baixa;

2) os preço dos imóveis, também em termos reais, são mais altos 

3) o prazo máximo de financiamento saltou de 15 anos para 35 anos. 

Esses três parâmetros fazem muita diferença naquele cálculo “compra do imóvel versus aplicação financeira”, a favor do imóvel.

No segundo semestre dos anos 90 chegamos a ter uma taxa de juro básica (selic) de 4% ao mês. Poucas coisas batiam os juros, observe o gráfico abaixo com a taxa real desde o Plano Real.

Hoje é preciso fazer contas. Esse cenário mudou completamente. As taxas de juros em queda obrigam que você corra riscos para buscar uma rentabilidade maior para seus investimentos.

Juros em queda também provocam um impacto no mercado imobiliário. Veja o gráfico abaixo a brutal valorização dos imóveis em períodos em que a taxa de juro estava em patamares muito baixos, em especial durante o governo de Dilma Rousseff. Mesmo com a alta na taxa básica nos anos posteriores elas não chegaram aos níveis dos anos 90 e início dos anos 2000. 

E, como você pode observar no gráfico abaixo, o valor dos imóveis permanece em patamares mais altos do que o observado nos anos 90. 

Índice Fipe Zap – deflator IPCA

Em suma, com imóveis mais valorizados os aluguéis tendem a subir também. Dois movimentos, pois, que jogam muita água no chopp do “alugar é melhor do que comprar”. 

Por fim, os financiamentos. Com financiamentos mais longos e taxas de juros mais baixas as prestações se acomodam mais fácil no orçamento do que muito aluguel. 

Portanto, cuidado com as simplificações. Busque informações, faça contas e veja o que lhe dá mais tranquilidade. Porque ao final das contas o melhor investimento é aquele que o deixa mais perto de suas metas e o deixa dormir tranquilo. Então me diga: você acha realmente que alugar imóvel é melhor do que comprar casa própria?

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