Até 1964, por não haver grande pressão demográfica por moradias nas cidades, o crédito imobiliário no Brasil era praticamente inexistente.

A população brasileira era de 70 milhões de habitantes em 1960 e passou para 207,1 milhões em 2017, e a população urbana, no mesmo período, saltou de 31,4 milhões para 177,6 milhões, havendo acréscimo de cerca de 146,2 milhões de habitantes nas cidades, pressionando de forma significativa a infraestrutura (transporte e moradia) e saneamento urbanos.

A Lei 4.380, de 21/08/1964, criou não somente o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), mas também o Sistema Federal de Habitação e Urbanismo, o embrião de todas as futuras políticas de habitação brasileiras e, ainda, o Banco Nacional da Habitação (BNH) que foi, ao mesmo tempo, órgão normatizador e fiscalizador desse novo sistema financeiro, já que o próprio Sistema Financeiro Nacional só foi estruturado depois, por meio da Lei 4.595, de 31/12/1964.

Essa lei estruturou, ainda, a caderneta de poupança e a letra imobiliária como instrumento de captação de recursos para as operações de crédito imobiliário. A letra imobiliária teve papel relevante na captação de recursos, mas com o surgimento de outros instrumentos mais modernos – como os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)[1], os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)[2], a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI)[3] e, mais recentemente, a Letra Imobiliária Garantida (LIG)[4] (que se tornou obsoleta e foi extinta pela Lei 13.137, de 19/06/2015).

Por sua vez, a caderneta de poupança caiu no gosto do brasileiro, por ser uma forma de investimento simples e de fácil entendimento e remeter o investidor à ideia de poupar e guardar dinheiro, possuindo, atualmente, duas modalidades: a caderneta de poupança rural – criada pela Resolução CMN 1.188, de 05/09/1986 (já revogada e incorporada aos manuais do Banco Central do Brasil) como forma de proporcionar, ao Banco do Brasil, recursos para financiamento do crédito rural – e a poupança habitacional, que integra o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), atualmente regulamentado pelo CMN, por meio da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, cuja destinação é o crédito imobiliário.

A caderneta de poupança conquistou a confiança do poupador brasileiro por ser de fácil entendimento, ter isenção de imposto de renda para pessoas naturais (pessoas físicas) e garantia explícita[5] de fundos garantidores, como o Fundo Garantidor de Crédito (FGC) e o Fundo Garantidor do Cooperativismo de Crédito (FGCoop), além de garantia implícita do Governo Federal (neste caso, muito mais uma sensação de segurança por parte dos pequenos poupadores, que não tem respaldo efetivo).

Para se ter ideia de como a caderneta de poupança realmente conquistou os brasileiros, apesar de seus rendimentos não serem tão atrativos como outros tipos de investimento, ela fechou 2020 com saldo de R$ 1,05 trilhão de recursos, sendo R$ 250 milhões na poupança rural (captada pelo Banco do Brasil, Banco Sicredi e Bancoob) e R$ 800 milhões na poupança habitacional (captada principalmente pela Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú-Unibanco, Santander, Safra, Banrisul, Poupex, Banpará, BRB e outras instituições financeiras).

Apesar da destinação de cada uma das cadernetas de poupança, a Resolução CMN 3.549, de 27/03/2008, possibilitou que as instituições financeiras captadoras de poupança rural possam destinar até o limite de 10% do seu saldo, para o crédito imobiliário, possibilitando que o Banco do Brasil, o Banco Sicredi e o Bancoob pudessem utilizar parte dos seus recursos de poupança rural em operações de crédito imobiliário, de acordo com o direcionamento estabelecido na Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018. Igualmente, as instituições captadoras de poupança habitacional podem destinar até o limite de 10% do seu saldo, para operações de crédito rural.

A Lei 5.764 de 16/12/1971 definiu a Política Nacional de Cooperativismo e instituiu o regime jurídico das sociedades cooperativas – surgidas no Brasil a partir do final do século XIX, sendo a primeira cooperativa de crédito criada em 28/12/1902 com sede atualmente na cidade de Nova Petrópolis (RS) com nome de Sicredi Pioneira RS –, que passou a estimular ainda mais o surgimento de cooperativas como arranjo econômico importante para o desenvolvimento do Brasil. A Organização das Cooperativas Brasileiras (OCB) classificou as cooperativas em 13 ramos, dentre eles o das cooperativas de crédito, que passaram a ser autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Entretanto, as cooperativas de crédito, em sua maioria, se desenvolveram e foram criadas a partir de outros tipos de cooperativas, como as rurais e médicas, apenas para citar dois exemplos. Além disso, o SFH possuía estruturação própria de agentes financeiros vocacionados para atuar com crédito imobiliário, como, no passado, as Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI)[6], as Associações de Poupança e Empréstimo (APE)[7] e, mais recentemente, as Companhias Hipotecárias (CH)[8] e a carteira operacional de crédito imobiliário dos bancos múltiplos[9], o que possivelmente explica o distanciamento das cooperativas de crédito do segmento de crédito imobiliário e o fato dos órgãos regulador (CMN) e fiscalizador (Banco Central) não integrar as cooperativas ao marco regulatório do crédito imobiliário.

Assim é que as cooperativas de crédito, embora venham experimentando forte crescimento desde a década de 1990 – atualmente existem cerca de 900 cooperativas de crédito autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil –, só foram permitidas a contratar crédito imobiliário no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e não do SFH, a partir de 27/03/2009, por meio do artigo 1º da Resolução CMN 3.706, revogada e convalidada pela Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018.

As cooperativas de crédito não podiam, ainda, captar recursos por meio de caderneta de poupança[10] ou outros instrumentos (LCI e LIG por exemplo), não integravam nem o SBPE e muito menos o SFH, ou seja, poderiam somente realizar operações de crédito imobiliário fora do SFH e utilizando os instrumentos de captação ligados à securitização de recebíveis imobiliários, os CRI e as companhias securitizadoras, cujo ambiente de taxa de juros (Selic) só mais recentemente passaram a ser favoráveis.

A Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, que consolidou as normas sobre o SBPE, o SFH e o SFI, veio para mudar radicalmente o marco regulatório do crédito imobiliário, permitindo, a partir daí, uma série de mudanças nas normas que deram, às cooperativas de crédito, as mesmas condições de atuação no crédito imobiliário que as demais instituições financeiras.

Por meio dessa Resolução, as cooperativas de crédito puderam realizar, a partir de 01/01/2019, operações de crédito imobiliário no âmbito do SFH, porém ainda não integravam o SBPE e, portanto, ainda não possuíam acesso à captação por meio da caderneta de poupança, mas, ao integrar o SFH, passaram a atender ao único requisito para se tornarem agentes financeiros do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)[11] e, portanto, passar a ter acesso a fontes de recursos adequadas para realização de operações de crédito imobiliário, porém sob regras rigorosas do Conselho Curador do FGTS e de seu Agente Operador, a Caixa Econômica Federal.

A Resolução CMN 4.716, de 25/04/2019, permitiu, às cooperativas de crédito, desde que autorizadas pelo Banco Central, captar recursos por meio de caderneta de poupança rural, o que já indicou o caminho das mudanças normativas que viriam.

A Resolução CMN 4.763, de 27/11/2019 incluiu as cooperativas de crédito no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e, desde que autorizadas pelo Banco Central, poderiam captar recursos por meio de caderneta de poupança e, ainda, alterou o artigo 2º, da Resolução CMN 4.598, de 29/08/2017, permitindo que as cooperativas de crédito também possam emitir Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Um ponto importante é que a Resolução CMN 4.763, de 27/11/2019, estabeleceu que as cooperativas de crédito, diferentemente dos bancos múltiplos (ou comerciais), não estão sujeitas às regras da Resolução CMN 3.549, de 27/03/2008, que estabelece que captadores de poupança rural podem destinar até o máximo de 10% do saldo de poupança para operações de crédito imobiliário e vice-versa. Assim, as cooperativas de crédito podem possuir poupança rural e poupança habitacional, tornando-as até mais flexíveis no tocante à captação de poupança do que os bancos múltiplos ou comerciais, incluindo aí os bancos cooperativos como Banco Sicredi e o Banco Sicoob, que ainda estão sujeitos às regras da Resolução CMN 3.549, embora esses bancos sejam controlados por cooperativas de crédito, suas centrais e confederações e, portanto, essas cooperativas singulares tanto do Sistema Sicredi quanto do Sistema Sicoob podem se beneficiar do contido na Resolução CMN 4.763.

A Circular BCB 4.000, de 09/04/2020, alterou o artigo 8º, da Circular BCB 3.614, de 14/11/2012, permitindo que as cooperativas de crédito também possam emitir Letra de Crédito Imobiliário (LCI).

Dessa forma, com todas essas mudanças normativas, as cooperativas de crédito podem, agora, competir em igualdade de condições com as instituições financeiras que tradicionalmente operavam no mercado de crédito imobiliário e, assim, oferecer esses produtos, fidelizar seus cooperados e consolidar ainda mais o modelo do cooperativismo de crédito, complementando seu portfólio de produtos financeiros.

Acredita-se que o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central, ao promover essa mudança normativa, tenham por objetivo aumentar a competição no mercado de crédito imobiliário e, com isso, estimular a redução nos custos dessas operações para os consumidores finais, já que as cooperativas de crédito, por não terem finalidade lucrativa e possuírem estrutura operacional mais enxuta e flexível, frequentemente oferecem crédito com custos menores do que as instituições convencionais.

[1] Lei 8.668, de 25/06/1993.

[2] Lei 9.514, de 20/11/1997.

[3] Lei 10.931, de 02/08/2004.

[4] Lei 13.197, de 19/01/2015.

[5] Atualmente até o limite de R$250.000,00 por poupador.

[6] Instituídas pela Lei 4.380, de 21/08/1964.

[7] Funcionamento autorizado pelo Decreto-Lei 70, de 21/11/1966.

[8] Instituídas pela Resolução CMN 2.122, de 30/11/1994.

[9] Os bancos múltiplos foram regulamentados por meio da Resolução CMN 1.524, de 21/09/1988, já revogada e incorporada ao Manual SISORF do Banco Central do Brasil.

[10] O Banco Sicredi e o Bancoob estão autorizados a captar poupança rural antes disso porque são bancos múltiplos e não cooperativas de crédito, embora estejam intimamente ligados a elas, visto que seus controladores são as cooperativas, centrais e/ou confederação.

[11] Resolução do Conselho Curador do FGTS 180, de 05/06/1995 e o Manual de Credenciamento, Cadastramento e Habilitação de Agentes (financeiros, grifo meu) do Agente Operador do FGTS, a Caixa Econômica Federal estabelecem que serão automaticamente credenciamentos como Agentes Financeiros do FGTS as instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

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Quem é Leonardo de Paula Longo?

Leonardo de Paula Longo é administrador de Empresa e Consultor.

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Tudo pode ser segurado. As pernas da atriz Cláudia Raia já foram objeto de um seguro de US$ 300 mil enquanto ela estrelava um musical, assim como as pernas de Cristiano Ronaldo, quando o atacante estava no Real Madrid, já foram protegidas por um seguro de € 103 milhões.

“O mercado de seguros evoluiu muito nesses últimos anos, não só no mundo, mas também no Brasil, seguindo tendências mundiais. Então tudo pode ser segurado”, diz Guilherme Ferreira, diretor comercial do Sicoob Seguradora.

Ferreira avalia que quem ainda não protegeu o que tem de valioso com uma apólice de seguro está “perdendo tempo”. E quando você decidir contratar um seguro, ele ressalta: o cooperativismo é quem pode fornecer as melhores condições porque parte dos recursos investidos no seguro podem voltar para você.

“É lógico que a seguradora precisa ser sustentável, precisa ter rentabilidade justamente para poder honrar os compromissos. Mas o grande objetivo que a gente tem ao criar um produto é atender uma dor ou uma possível dor do nosso cooperado. Então, em função disso, em relação às taxas, nós dos seguros somos muito competitivos, a forma de comprar, a forma de receber, então desde o nascedouro, não só da seguradora, mas dos nossos produtos, a gente coloca no centro nosso cooperado. O segundo grande ponto é que tudo aquilo que ele consome dentro de uma cooperativa, retorna para sua própria cooperativa e, consequentemente, para ele em uma devolução de sobras”, diz Ferreira.

Você pode conferir mais informações sobre os seguros do Sicoob no site da cooperativa.

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Em entrevista ao MyNews, o superintendente de Desenvolvimento de Mercados e Canais do Sistema de Cooperativas de Crédito do Brasil (Sicoob), Ângelo Curbani, ressalta que o Pix é gratuito para pessoas físicas e pode ser cobrado de pessoas jurídicas caso elas façam mais de 30 transações por mês.

Há, ainda, quem tenha medo de pagar ou receber pelo Pix. Curbani afirma que os cuidados de segurança na hora de usar o novo método de pagamento são os mesmos de sempre, como sempre verificar os dados de quem vai pagar ou receber, verificar se o site em questão é confiável, entre outras medidas.

“É claro que os fraudadores estão olhando as novidades e tentando de alguma forma se aproveitar disso. Mas eu digo que o risco que a gente corre no uso de um cartão, uso de uma TED, ou fazer um PIX, eles são os mesmos. Não é menos ou mais seguro”, diz o membro do Sicoob.

Curbani também destaca que a agilidade de pagar e receber com o Pix é uma grande vantagem. Se alguém disser para você que já fez o pagamento por Pix, mas o valor ainda não foi creditado em sua conta, desconfie porque o reconhecimento é instantâneo.

“Isso dá muito mais segurança para a gente fazer as transações de venda ou de algo que a gente precisa da confirmação para efetivamente entregar algum bem”.

No primeiro mês de funcionamento do Pix, entre novembro e dezembro de 2020, R$ 83,4 bilhões foram movimentados por meio do novo método de pagamento, segundo o Banco Central.

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A diferença entre uma cooperativa e um banco comercial, todavia, é que apenas nas cooperativas os próprios clientes definem o que deve ser feito com os lucros. Nos bancos comerciais, o lucro é destinado aos banqueiros e os acionistas.

“O associado é chamado a dar sua opinião e dar seu voto sobre qual é o tratamento que é dado ao resultado. Por exemplo: a lei exige um valor mínimo para o fundo de reserva. O associado pode dizer que quer destinar mais um pouco; para o fundo educacional e social, mais um pouco. E ele decide ali como é rateada a sobra, o que leva em conta para ratear o resultado? Juros pagos, depósitos, tarifas, taxa de administração, anuidade de cartões, ele que define”, diz Ênio Meinen, diretor do Sicoob.

Meinem destaca que como os cooperados são ao mesmo tempo clientes e proprietários do Sicoob, é preciso ter “postura de dono” e tomar decisões conscientes ao escolher administradores e conselheiros.

“Não adianta ficar como dono só no papel. Porque a cooperativa que usualmente, 99,9% das vezes, dá resultado positivo. Ocasionalmente pode, também, dar resultado adverso”, diz o diretor do Sicoob.

Além de uma possibilidade de participação que não existe nos bancos comerciais, as cooperativas têm outra vantagem: taxas menores. Levantamento do MyNews com base em dados do Banco Central mostram que os clientes de cooperativas gastam, na comparação com os bancos tradicionais, menos em diversos serviços. Em taxas de crédito pessoal, a economia é de 50%, a taxa de juros no cartão de crédito é quase 55% menor e a taxa de financiamento de carros é cerca de 15% menor nas cooperativas.

“A cooperativa não tem essa preocupação de entregar resultado para terceiro. De pegar do cliente e deslocar para o investidor, por que não tem? Porque o investidor e o cliente, no caso da cooperativa, são a mesma pessoa”, afirma Meinen.

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Ênio Meinen é diretor do Sistema de Cooperativas de Crédito (Sicoob) e afirma que o objetivo do cooperativismo é gerar renda para os cooperados e o desenvolvimento do território em que atua. Trata-se de uma empresa “baseada na colaboração dos membros” e que não tem clientes, mas cooperados.

Com mais de 5 milhões de cooperados e 3 mil pontos pontos de atendimento, o Sicoob é uma das maiores alternativas para crédito no Brasil — sendo a única instituição financeira presente em 307 municípios do país. Em 11 de janeiro de 2021, o Sicoob registrou 42 milhões de transações, sendo 88,75% delas feitas em canais digitais.

“Quem tem dinheiro, investe para a cooperativa poder emprestar para quem precisa, com margens baixas porque tanto o investidor como o tomador de dinheiro são os donos, não tem sentido você empregar margens grandes”, afirma Meinen.

O diretor do Sicoob afirma que consegue oferecer condições mais vantajosas “justamente porque não precisa ter muita margem de contribuição, muito ganho”.

“Como a cooperativa não opera no formato de intermediação e o público dela é formado pelos donos do negócio, ela pode operar com tarifas e taxas de juros reduzidas”, avalia Meinen.

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Apresentado por Mara Luquet e Gabriela Lisbôa, o novo programa será um espaço para debate e conhecimento sobre tecnologia e cooperativismo, mostrando as soluções que ambos os temas permitem para as demandas da sociedade.

Um dos temas abordados no programa foi a questão do WhatsApp, que anunciou o compartilhamento de informações de seus usuários com o Facebook, que é proprietário da plataforma – que conta com cerca de 120 milhões de usuários no Brasil.

Silvio Meira, cientista-chefe da TDS Company, do Porto Digital, localizado em Recife, explicou que tal compartilhamento de informações não deve ser temido como uma possibilidade de que informações compartilhadas pelo aplicativo de mensagens sejam reveladas ou interceptadas por causa da criptografia da plataforma. Ele atribui a polêmica em torno do assunto a uma falha de comunicação do Facebook e a um histórico negativo sobre o tratamento de informações pessoais na rede social fundada por Mark Zuckerberg.

“O problema desse compartilhamento de informação de WhatsApp e Facebook foi contaminado porque o Facebook tem uma história ruim de tratar a informação das pessoas e não consegue dizer o que está sendo compartilhado”, explicou.

Meira ressaltou que as informações coletadas são os metadados, que incluem localização e interesses comerciais de cada usuários. Essas informações devem ser usadas para campanhas comerciais personalizadas para cada usuário.

Cooperativas de crédito

Outro tema abordado no programa foi a importância das cooperativas de crédito para ajudar pequenos negócios e empresários a enfrentar a pandemia ainda em curso. Só o Sicoob concedeu um total de R$ 78 bilhões de janeiro a outubro de 2020 a pessoas jurídicas e micro e pequenas empresas, um aumento de 30% na comparação com igual período em 2019.

“A cooperativa não tem cliente. O usuário da solução cooperativa é o seu dono. Isso faz surgir um relacionamento que é diferenciado, um compromisso duradouro”, destacou Ênio Meinen, diretor do Sicoob.

O programa recordou ainda a importância das cooperativas para a economia brasileira reconhecida por Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central, em entrevista ao MyNews.

“As cooperativas conhecem mais consumidor do que um banco grande. E em um momento no qual a aversão a risco aumenta muito, com o conhecimento do seu cliente você consegue continuar a fazer negócios. O Cooperativismo teve papel fundamental nessa crise porque ele irrigou essas pequenas empresas e produtores agrícolas com dinheiro pelo fato deles estarem mais perto, na ponta, conhecer melhor o negócio”.

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