Jornalismo Independente
Evento Miami Real Estate Investment Room
centros financeiros e imobiliários
Evento em São Paulo apresenta seis empreendimentos imobiliários do Sul da Flórida e destaca oportunidades de investimento no mercado de Miami
A imagem de Miami como mero destino de férias para brasileiros e latino-americanos ficou definitivamente no passado. Nos últimos anos, a cidade no sul da Flórida passou por uma transformação estrutural, que a posicionou como um dos centros financeiros e imobiliários mais concorridos do mundo
A sustentação dessas oportunidades repousa sobre bases macroeconômicas sólidas. A Flórida lidera com folga a atração de capital nos EUA, registrando US$ 20,7 bilhões em renda líquida migrada de outros estados em um único ano, quatro vezes o montante do segundo colocado, o Texas (US$ 5 bilhões). Em dez anos, o número de residentes milionários em Miami saltou 94%, totalizando cerca de 38.800 pessoas.
Estima-se que 1.350 pessoas mudam-se todos os dias para a Flórida. São executivos e famílias de alta renda atraídos por vantagens fiscais (como a ausência de imposto de renda estadual), clima e infraestrutura empresarial de ponta
A chegada de grandes corporações financeiras exemplo da Citadel, cujo fundador Ken Griffin adquiriu um terreno por US$ 363 milhões para erguer sua sede corporativa de US$ 2,5 bilhões em Brickell, além de viabilizar a implantação de um campus da Universidade Cornell em Downtown Miami consolida a cidade como a “Wall Street do Sul”.
Do inventário de aproximadamente 40.000 novas unidades habitacionais previstas para o mercado, 74% já foram comercializadas antes mesmo da entrega. Como quase metade das unidades restantes destinam-se a locações temporárias, o estoque disponível para atender à demanda de novos moradores permanentes é exíguo.
Quem traduz essa mecânica com precisão cirúrgica é Mariana Niro, Founder Agent da SERHANT Florida, e com mais de mais de duas décadas no mercado imobiliário que Durante o evento Miami Real Estate Investment Room, em São Paulo, detalhou as principais frentes de retorno financeiro que atraem investidores institucionais e famílias de alta renda. “Lá a gente não tem ajustes. Você vai escolher um imóvel de US$ 1 milhão que vai ficar pronto em três anos, e o seu preço é US$ 1 milhão cravado. Não tem ajuste, não tem taxa, não tem nada”.
A modalidade de pré-construção (lançamentos na planta) é apontada por Mariana como uma das mais vantajosas engrenagens de ganho de capital do setor imobiliário global, sobretudo pelo contraste com o modelo praticado no Brasil.
Enquanto no mercado brasileiro os compradores enfrentam reajustes inflacionários mensais pós-fixados (como o INCC) ao longo de toda a obra, a legislação e a prática comercial norte-americana oferecem previsibilidade total
A dinâmica de fluxo de caixa e valorização funciona em duas etapas estratégicas:
Aportes graduais sem juros: O investidor integra o fluxo de entrada de forma parcelada normalmente em parcelas de 10% a cada semestre sem incidência de juros durante o período de obras.
Captura da curva de preços do incorporador: conforme a obra avança, os incorporadores liberam lotes sucessivos de unidades com valores progressivamente maiores por pé quadrado. “As primeiras unidades foram vendidas a US$ 1.500 o pé; as próximas saem a US$ 1.600, depois US$ 1.700. Quem compra no início fica fixado nos US$ 1.500. Em três anos, o imóvel está valendo muito mais, gerando uma valorização de 30%, 40% a 50%”, explica Mariana.
Ao término da construção e entrega das chaves, o comprador pode optar por quitar a diferença, realizar o lucro com a venda ou financiar o saldo devedor nos bancos norte-americanos. Para investidores sul-americanos, as taxas hipotecárias nos EUA historicamente em torno de 5% ao ano mostram-se expressivamente mais competitivas do que o custo do crédito na América Latina. Além disso, projeções econômicas apontam para taxas de juros ainda mais favoráveis nos próximos anos
Para os investidores que priorizam geração de caixa passiva e liquidez previsível, Mariana destaca o avanço dos produtos residenciais voltados para locação flexível e operados por bandeiras hoteleiras globais.
Empreendimentos estruturados de alto padrão estão oferecendo garantias contratuais de retorno direto sobre o capital investido
Mariana compara essa previsibilidade com os ativos tradicionais do mercado financeiro:
“Muitas pessoas comparam esse retorno com o cupom de um papel de banco de 7% a 10%. Mas como disse uma cliente: ‘Mari, se você tem um papel no mercado financeiro e o extrato cai, você chora em casa. No imóvel, se tudo der errado, você ainda consegue tomar um champanhe na sua própria piscina'”.
Investir em Miami hoje também significa capturar a vanguarda do setor imobiliário global, voltado à longevidade e bem-estar integrativo, que atingiu US$ 876 bilhões em 2025, com projeção de alcançar US$ 1,8 trilhão até 2030 sendo os Estados Unidos detentores de 29% desse volume.
Projetos icônicos como o 619 Brickell by Nobu (com 75 andares) alocaram US$ 25 milhões exclusivamente em tecnologia de ponta e equipamentos para medicina preventiva e longevidade dentro das áreas comuns. Mariana ressalta que empreendimentos que não incorporarem esse conceito ficarão para trás, enquanto os pioneiros comandam os maiores prêmios de valorização e atratividade na revenda e locação.
Compradores latino-americanos (notadamente de Brasil, Argentina e Colômbia) já respondem por cerca de metade das aquisições de lançamentos no Sul da Flórida, enxergando no imóvel americano a união ideal entre rendimento líquido em moeda forte e reserva de valor à prova de volatilidades políticas domésticas.
Como sintetiza Mariana Niro: “Dólar é dólar, e tijolo é tijolo. Ter uma fatia do patrimônio alocada em ativos reais, com rentabilidade contratual e em um mercado que não para de atrair fortunas globais, é a decisão mais técnica e segura que um investidor pode tomar hoje”.
