O dinheiro que saiu de Manhattan

Trabalho todo dia com famílias que avaliam residência permanente nos Estado Unidos (Green Card) por investimento. Nos últimos três anos, uma coisa mudou nesse mercado e quase ninguém no Brasil percebeu.

Até 2022, o capital estrangeiro de quem só queria o Green Card financiava torres em Nova York. A cidade concentrava 27% de todo o investimento do programa imigratório. Hoje concentra cerca de 5%.

O que aconteceu com o mercado imobiliário de Nova York nesse intervalo que justifique uma queda dessas? Nada.

O que mudou foi a lei. Em 2022, o Congresso americano reservou 20% dos vistos do programa EB-5 (o visto de investidor) para projetos em áreas rurais e deu prioridade no processamento desses vistos. Não subsidiou essas regiões com dinheiro. Subsidiou com tempo. E tempo é o ativo mais caro que existe.

O resultado veio rápido: o investimento rural saiu de US$ 354 milhões acumulados em toda a história do programa (desde 1990) para mais de US$ 5 bilhões em três anos. O mesmo dinheiro que comprava vista para o Central Park hoje financia projetos em condados que nunca tinham visto um dólar desse programa.

Isso tem nome: arbitragem regulatória. A alocação não está seguindo fundamento imobiliário. Está seguindo a cláusula de visto.

O que isso significa para o investidor brasileiro de alta renda?

A leitura errada é “achei um bom imóvel em Miami.” Não é disso que se trata.

O EB-5 exige US$ 800 mil em projeto qualificado. Numa carteira de vários milhões de dólares, isso é uma fatia pequena do tamanho de uma posição em alternativos. E o que se compra com ela não é retorno. É opção.

Opção de mandar um filho hoje pequeno estudar nos EUA daqui a dez anos, já como residente, sem depender do que a regra for naquele momento. Opção de mudar a família inteira. Opção de não fazer nada.

Porque esta é a parte que raramente se explica: ninguém é obrigado a seguir. Não há multa por desistir do processo, nem obrigação de emigrar.

O que não existe é liquidez. Desistir da imigração é simples. Sacar o dinheiro não é. Quem confundir as duas coisas vai se decepcionar.

Arbitragem regulatória dura enquanto a regra durar. Isso vale para o dinheiro que saiu de Manhattan e vale para quem está pensando em entrar agora.