“O futuro do país depende do agronegócio”

Contando com amplo conhecimento do mercado imobiliário e com forte presença na América Latina, a área de fundos imobiliários da BTG Pactual Asset Management possui um histórico de sólido crescimento e larga experiência nas diversas verticais que compõem o setor, com destaque para galpões logísticos, lajes comerciais, shoppings e crédito. BTG Asset está entre as maiores gestoras imobiliárias do Brasil, oferecendo uma grande variedade de produtos listados e não listados, em um leque diversificado de estratégias complementares com viés fundamentalista, sendo a gestão de risco, a transparência e a criação de valor importantes pilares do negócio.

A área de investimentos imobiliários da BTG Pactual Asset Management possui aproximadamente R$ 20 bilhões sob gestão distribuídos entre Brasil, Chile e Colômbia. Somente no Brasil, temos R$ 12 bilhões de investimentos e mais de 630 mil investidores. Após avaliarmos as mais diversas oportunidades de investimento na indústria de fundos imobiliários e sua relação com diversos setores da economia, decidimos investir no agronegócio porque identificamos um ótimo momento de entrada em um segmento que é o principal motor de crescimento do país, e que vêm apresentando resultados excepcionais nos últimos anos, tanto em termos de crescimento, quanto de resiliência.

O futuro do país depende do agronegócio. Em 2020, o PIB do Brasil totalizou R$ 7,4 trilhões e o PIB do agronegócio chegou a quase R$ 2 trilhões, o que representa 26,6% do total. Nos últimos 24 anos, o Brasil registrou uma média de crescimento anual de 3,5%, com apenas três períodos de queda no PIB do agronegócio. Isso demonstra a resiliência e importância desse setor para a economia. Entre 1977 e 2020, a produção de grãos saltou de 47 milhões de toneladas para 257 milhões (crescimento de mais de 5 vezes), enquanto a área plantada saiu de 37 milhões para 66 milhões de hectares (crescimento de 77%). A produtividade no período aumentou em mais de 200%, respaldada pela eficiência na utilização de mão de obra, terra, capital e tecnologia.

Atualmente, o Brasil é o 4º maior produtor de grãos do mundo e o 2º maior exportador mundial, com 19% do mercado internacional. O país fechou o primeiro semestre de 2021 com recorde histórico nas exportações de soja em grão e no complexo da oleaginosa. De acordo com os dados da Secex (Secretaria de Comércio Exterior) divulgados no início do mês, a exportação do grão em junho de 2021 foi de 11,12 milhões de toneladas, com o acumulado entre janeiro e junho de 61,3 milhões de toneladas. No mesmo período do ano passado, o acumulado foi de 58,8 milhões de toneladas. Estamos falando sobre o setor base da economia brasileira, que alavanca a criação de empregos e renda em toda cadeia produtiva. O valor bruto da produção agropecuária, até maio deste ano, atingiu R$ 1,11 trilhão em apenas 5 meses, significando um aumento de 11% sobre o ano de 2020.

Esse forte destaque apresentado pelo setor nos últimos meses se deve, em grande parte, à valorização no preço das principais commodities desde meados de 2020, durante a crise da covid-19. A soja e o milho foram produtos que se beneficiaram muito da crescente demanda externa. Fatores como o crescimento populacional e o aumento da renda no mundo, consequência das políticas expansionistas praticadas por grande parte dos países, impulsionaram a demanda mundial desses produtos. Nos últimos 12 meses, o preço da soja teve 65% de valorização enquanto o milho teve 90% no mesmo período.

Entretanto, apesar de todos os ótimos resultados que temos observado, com o setor colecionando recordes de produção nos últimos anos, o Brasil ainda apresenta grande necessidade de investimentos em diferentes pontos da cadeia produtiva. Segundo estudo da Conab, em junho o Brasil acumulava um déficit de armazenagem de 122 milhões de toneladas. Só no Mato Grosso, que é o maior produtor de soja e milho do país, em 2021, o déficit de armazenagem para o milho era 38 milhões de toneladas antes do fim da safrinha (safra de inverno). Ainda segundo o mesmo estudo, no Brasil, só 14% das fazendas têm armazéns ou silos. A título de comparação, no Canadá, são 85%; nos Estados Unidos, 65%; e na Argentina, 40%. 

Para safra 2020/2021, a estimava é uma produção de grãos na ordem de 269 milhões de toneladas, crescimento de 4,6% em relação à temporada de 2019/2020. Olhando para a frente, a expectativa é que esse crescimento permaneça próximo a 4,0% ao ano pelos próximos 10 anos. Contudo, esse crescimento acentuado da produção nas últimas décadas não tem sido acompanhado por investimento em logística e infraestrutura, o que resultou em um déficit da capacidade de armazenamento no plano nacional.

Nesse contexto, nós desenvolvemos nosso primeiro fundo imobiliário como foco exclusivo no setor agro, o FII BTG Pactual Agro Logística (“BTAL11”). Lançado em fevereiro de 2021, o fundo captou R$ 624 milhões e tem como objetivo a aquisição ou construção de ativos de escoamento e armazenagem distribuídos ao longo de toda cadeia logística do agronegócio, principalmente em áreas onde o déficit de infraestrutura/armazenagem e escoamento são significativos.

Ao longo dos primeiros quatro meses de atividade, o Fundo anunciou 11 aquisições de ativos-alvo por meio de nove operações diferentes – envolvendo sete locatários, sete tipos de ativos, quatro regiões do Brasil e todas as principais culturas produzidas no país. Cerca de R$ 555 milhões foram investidos em ativos que refletem a pluralidade e valor estratégico da cadeia logística do agronegócio brasileiro. Dentre os investimentos realizados, podemos destacar a operação realizada em maio junto a FS Bioenergia para construção sob medida do maior ativo de armazenagem da América Latina com capacidade estática de 260.000 toneladas localizado na região de Nova Ubiratã (MT). A compra foi de R$ 75,5 milhões e foi concretizada por meio da modalidade Built-to-Suit com contrato de locação atípico pelo período de dez anos. Outro ativo que podemos citar foi o investimento celebrado em conjunto com a Usina Coruripe Açúcar e Álcool S/A para a construção de um Terminal Intermodal de Transbordo na região de Iturama (MG). A transação totalizou R$ 99 milhões e foi viabilizada por meio de uma operação de Built-to-Suit.

O fundo possui atualmente mais de 10 mil investidores, com todos os seus contratos corrigidos pela inflação e constituídos sobre a modalidade de contratos atípicos com duração média acima de 10 anos. Por fim, temos a expectativa de rentabilidade alvo de 8,5 a 9% ao ano líquida de custos.

Quem é Michel Wurman?

Michel Wurman é sócio e responsável pela área imobiliária do BTG Pactual.