Como proteger seu investimento ao comprar imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta exige planejamento financeiro de longo prazo; contudo, a falência de uma construtora pode gerar grandes prejuízos. Isso ocorreu nos anos 1990, com o colapso da Encol. Na época, milhares de compradores perderam seus imóveis. Por isso, o mercado criou mecanismos para proteger os investimentos.

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A Proteção do Patrimônio de Afetação

Para corrigir essa vulnerabilidade, foi criada a Lei nº 10.931, em 2004, que instituiu o regime de Patrimônio de Afetação no mercado imobiliário. Por meio desse instrumento, o terreno, os bens e todo o dinheiro pago pelos adquirentes de uma obra ficam totalmente separados do patrimônio geral da incorporadora. Com isso, dívidas externas da empresa não atingem o empreendimento.

A Complementaridade da SPE

Outro mecanismo fundamental no setor é a Sociedade de Propósito Específico (SPE), uma empresa criada com CNPJ próprio para gerir exclusivamente um determinado empreendimento. Enquanto a SPE promove uma segregação societária — organizando a gestão, os investimentos e os riscos empresariais —, o Patrimônio de Afetação promove uma segregação patrimonial estabelecida por lei. Combinados, esses dois instrumentos erguem uma dupla camada de proteção jurídica e administrativa em benefício do projeto.

No entanto, essa estrutura exige formalização rigorosa para funcionar. Apenas o nome SPE no contrato não garante segurança; é preciso evitar a mistura de recursos entre empresas do grupo. Além disso, o Patrimônio de Afetação exige registro em cartório. A averbação deve constar na matrícula do imóvel.

Cuidados Essenciais Antes da Compra

Antes de assinar o contrato, o comprador deve adotar cuidados preventivos para confirmar se o empreendimento conta com essas garantias. Vale checar o registro de incorporação, solicitar a certidão atualizada da matrícula do imóvel para verificar a averbação do patrimônio de afetação e investigar a estrutura societária da empresa responsável. O regime de afetação assegura ainda o direito a mecanismos de fiscalização e auditoria por meio de uma comissão formada pelos próprios adquirentes.

Duas décadas após a instituição dessas regras, a principal lição do mercado imobiliário permanece clara: a segurança na compra de um imóvel na planta não deve depender da confiança cega na construtora. Mais do que erguer paredes, o setor aprendeu que a verdadeira tranquilidade exige governança, transparência contábil e instrumentos jurídicos capazes de proteger o capital investido.